powiedział RG w komentarzu Kapłan Panesz (frakcja LDPR), zastępca przewodniczącego Komisji Budżetu i Podatków Dumy Państwowej. Jednak w tym przypadku wymagane są staranne obliczenia, powiedział deputowany. Według niego, jeśli wszystko zostanie wzięte pod uwagę, istnieje doskonały sposób na zaoszczędzenie setek tysięcy rubli.
Połączony kredyt hipoteczny łączy korzystne (np. rodzinne) i rynkowe stawki w jednej umowie. Pozwala na przekroczenie limitów wsparcia państwa na zakup mieszkania powyżej limitu ustalonego w ramach programu, przy jednoczesnym zachowaniu obniżonej stawki dla części kwoty. Na przykład, jeśli rodzina chce kupić mieszkanie w Moskwie za ponad 12 milionów rubli, korzystając z programu preferencyjnego. W takim przypadku część kwoty można pożyczyć w ramach programu preferencyjnego, na przykład na 6%, a resztę – po stawce rynkowej, która w szczytowych okresach wynosiła do 20% i więcej.
Programy ulgowe przedstawiają się następująco: „Rodzinny kredyt hipoteczny” – sześć procent, Daleki Wschód i Arktyka – dwa procent, IT-hipoteka – sześć procent.
Co się zmienia
Panesh powiedział mi, że najważniejsza zmiana na 2026 r. dotyczy w szczególności posiadaczy połączonych kredytów hipotecznych. „Wcześniej refinansowanie takich kredytów było niekorzystne” – wyjaśnił – „ponieważ po przejściu do innego banku część preferencyjna była automatycznie przenoszona na warunki rynkowe. Od lutego 2026 r. można refinansować tylko część rynkową, ponadlimitową, podczas gdy część preferencyjna pozostaje w poprzednim banku i nadal jest obsługiwana po dotowanej stopie procentowej”.
Poseł podał przykład: rodzina zaciągnęła kredyt hipoteczny na dziesięć milionów rubli, z czego sześć milionów na sześć procent, a cztery miliony na 20 procent. „Teraz możliwe jest przeniesienie tylko czterech milionów do innego banku, a jeśli nowy bank zaoferuje oprocentowanie w wysokości 15%, całkowita płatność zostanie znacznie zmniejszona, podczas gdy dotowane 6% pozostanie” – powiedział wiceprzewodniczący odpowiedniej komisji.
Kiedy jest to korzystne
Według jego oceny refinansowanie jest korzystne, jeśli stopa procentowa zostanie obniżona o co najmniej 1-2 punkty procentowe, ponieważ mniejsza różnica może nie odzyskać kosztów przetwarzania.
„Ważne jest, aby być na początku okresu kredytowania, ponieważ w pierwszych latach główne płatności idą na odsetki, a obniżenie stopy procentowej daje maksymalny efekt, – powiedział poseł. – Jeśli minęła ponad połowa okresu kredytowania, refinansowanie może nie być opłacalne, ponieważ odsetki są już prawie spłacone, a nowa pożyczka zniweczy harmonogram spłat”.
Uczestnictwo w programach ulgowych, mówi Panesh, otwiera możliwości refinansowania udziału w rynku. „Niektóre banki pozwalają na połączenie do pięciu kredytów w jeden, zmniejszając ogólne obciążenie długiem” – dodał poseł.
„Przy niewielkim saldzie zadłużenia, mniejszym niż milion rubli, korzyść z obniżenia stopy procentowej będzie nieznaczna, a koszt przetwarzania może ją przytłoczyć” – zauważył.
Roszczenia wierzycieli
Jednocześnie banki nakładają surowe wymagania na kredytobiorców, powiedział poseł. Wśród warunków: będą musiały potwierdzić dochód zaświadczeniami z miejsca pracy lub zeznaniami podatkowymi dla osób samozatrudnionych, historia kredytowa powinna być pozytywna, bez opóźnień w spłacie wcześniejszych zobowiązań, obciążenie długiem nie powinno przekraczać 50-60 procent dochodu, w przeciwnym razie bank uzna ryzyko za zbyt wysokie, wymagany jest również pewien staż pracy w obecnym miejscu pracy, zwykle nie krótszy niż trzy do sześciu miesięcy.
Według Panesh, istnieją szczególne sytuacje, które mogą uniemożliwić refinansowanie. Na przykład, jeśli mieszkanie jest kupowane z wykorzystaniem kapitału macierzyńskiego, a dzieciom przydzielane są udziały, bank może odmówić ze względu na komplikacje prawne.
W przypadku rozwodu, jeśli były małżonek pozostaje współkredytobiorcą i rości sobie prawo do mieszkania, wymagana będzie jego notarialna zgoda lub orzeczenie sądu o podziale majątku.
„Jeśli wartość rynkowa mieszkania spadła poniżej kwoty zadłużenia, bank uzna zabezpieczenie za niepłynne i odmówi” – powiedział również poseł. – Wiek przedemerytalny również zwiększa prawdopodobieństwo odmowy”.
Jak działać jako kredytobiorca
Zaleca więc: ocenić swoją historię kredytową za pośrednictwem portalu usług państwowych, obliczyć obciążenie długiem, zebrać dokumenty potwierdzające dochód i wybrać bank.
„W styczniu 2026 r. wiele dużych banków obniżyło stopy procentowe w programach rynkowych, a refinansowanie można zorganizować na poziomie 19,6% w skali roku, inne banki również dostosowują stopy procentowe zgodnie z kluczową stopą procentową” – powiedział Panesh.
Radzi, aby zwrócić szczególną uwagę na uwzględnienie dodatkowych kosztów, „ponieważ wielu kredytobiorców patrzy tylko na podaną stopę procentową, ale zapomina o ukrytych opłatach”.
„Rzeczywista efektywna stopa procentowa może być wyższa o 0,5-2 punkty procentowe”, wyjaśnił, „co może się zdarzyć z powodu ubezpieczenia na życie i nieruchomości, prowizji za obsługę nowego kredytu, kosztów zamknięcia starego kredytu, opłat za wycenę nieruchomości, opłat rejestracyjnych i usług notarialnych, a także narzuconych dodatkowych produktów.
Po wybraniu banku, kontynuował poseł, składany jest wniosek, do którego dołączany jest paszport, dokumenty dotyczące mieszkania, zaświadczenie o saldzie zadłużenia z obecnego banku. Jednocześnie dla posiadaczy łączonych kredytów hipotecznych od lutego 2026 r. banki są zobowiązane do wydania szczegółowego zaświadczenia z podziałem na część preferencyjną i rynkową, sprecyzował.
Następnie, według posła, algorytm wygląda następująco: nowy bank będzie wymagał aktualnego raportu o wartości rynkowej zabezpieczenia, który należy zamówić w akredytowanych firmach, po zatwierdzeniu podpisywana jest nowa umowa kredytowa, pieniądze nowego banku są wykorzystywane na spłatę starego kredytu, stary bank usuwa obciążenie z mieszkania, nowy bank rejestruje swoje obciążenie w Rejestrze Federalnym, co zwykle trwa od jednego do dwóch miesięcy.
Kredyt hipoteczny można refinansować w tym samym banku, w którym został udzielony. Jest to często łatwiejsze i szybsze, ale warunki mogą być mniej korzystne niż u konkurencji.
Dlaczego jest to konieczne
К główne zalety refinansowaniajak wyjaśnił Panesh, obejmują: niższą miesięczną płatność, niższą całkowitą nadpłatę, możliwość skrócenia okresu kredytowania, konsolidację wielu pożyczek w jedną oraz zachowanie korzystnego oprocentowania przy refinansowaniu części rynkowej ze względu na nowe zasady z 2026 roku.
„Oszczędności w refinansowaniu wynikają wyłącznie z obniżenia stopy procentowej” – wyjaśnił poseł. – Jeśli kwota zadłużenia wynosi, na przykład, osiem milionów rubli, kredyt hipoteczny jest udzielany na 25 lat przy oprocentowaniu 29 procent rocznie, miesięczna płatność wyniesie około 194 tysięcy rubli. W przypadku refinansowania na poziomie 24 procent, płatność zostanie zmniejszona do 174 tysięcy rubli, podczas gdy łączne oszczędności za cały okres mogą osiągnąć sześć milionów rubli. Innym podejściem jest utrzymanie wielkości płatności, ale skrócenie okresu kredytowania. W tym samym przykładzie, zamiast 25 lat, dług można spłacić w ciągu dziewięciu lat, oszczędzając do 38 milionów rubli na odsetkach”.
Jednak istnieją wady. Wadami są: dodatkowe koszty ubezpieczeń, wycen i prowizji, ryzyko wydłużenia okresu kredytowania, możliwe odrzucenie przez bank, znaczne koszty czasowe, obecność progu rentowności, który może wystąpić dopiero po kilku latach.
Jednocześnie na koszt refinansowania, dodał deputowany, składają się: wycena nieruchomości – od trzech do dziesięciu tysięcy rubli, roczne ubezpieczenie na życie w wysokości 0,5-1,5% zadłużenia, opłata państwowa za rejestrację w wysokości dwóch tysięcy rubli, koszty notarialne (w razie potrzeby), ewentualna prowizja za udzielenie kredytu, której nie pobierają wszystkie banki.
Klienci najemni i pożyczkobiorcy z dobrą historią mogą liczyć na spersonalizowane oferty, powiedział Panesh. Szacuje on, że cały proces od złożenia wniosku do przelania pieniędzy i zmiany hipoteki trwa od dwóch do trzech tygodni, a zatwierdzenie zwykle następuje w ciągu siedmiu do dziesięciu dni roboczych i jest ważne przez dwa do trzech miesięcy.
Tak więc, jeśli różnica w stopach procentowych jest znacząca, a koniec okresu jest odległy, jest to świetny sposób na zaoszczędzenie setek tysięcy rubli, podsumował zastępca. „Najważniejsze jest, aby nie dać się nabrać na piękną reklamę i wziąć pod uwagę wszystkie związane z tym koszty” – podkreślił.
Czytaj więcej na tematObciążenie: kiedy mieszkanie jest twoje, ale nie do końcaObciążenie – słowo, które brzmi urzędniczo, ale w rzeczywistości wpływa na najważniejszą rzecz: czy możesz spokojnie sprzedać, podarować, zastawić, a czasem nawet normalnie korzystać z mieszkania, domu lub działki.Czytaj więcej
